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青岛住房限购松绑3天:看房的如潮 买房的寥寥|青岛限购|取消限购|青岛楼市
时间:2014-08-04 00:00:00    来源:    浏览次数:    财经首页    我来说两句()
限购松绑后,西海岸新区一楼盘人气火爆。限购松绑后,西海岸新区一楼盘人气火爆。

  限购松绑三天,日均成交不足300套

  看房的如潮,买房的寥寥

  8月起黄岛、城阳、高新区的住房限购令“后会无期”,市南、市北、崂山大户型限购政策松绑 ,是否导致成交量井喷?3天来记者走访发现 ,市民关注政策变化、到售楼处看房的热情被调动起来,但受信贷从紧影响,大多数市民仍处在观望情绪中,房地产交易中心人流量无明显变化,成交仍然不温不火。岛城由于采用了渐进的方式,对楼市的刺激效果短期内十分有限。专家指出,主城区144平方米以上住房仅有5400套左右,占比较小,影响不大;而在楼市观望情绪下,投资客在辅城区买第三套房的激情也有限。最受伤的莫过于青漂一族,在现行户籍制度下,限不限购买房都要跨过一道障碍。

  市房地产交易中心人流变化不大

  “放开限购第一天,交易中心的人数没有明显变化呀!”市国土资源和房屋管理局法规处赵处长感叹道。8月1日上午,记者和该局几名工作人员来到房地产交易中心,只见门前有两名记者在采访,不见市民的踪影,走进办事大厅,发现人流量和取消限购之前的情况差不多。根据网上房地产统计的数据显示,当天岛城新房总共成交334套,其中,普通住宅成交310套,非普通住宅成交量仅为24套;二手房方面,当天本市成交82套,其中普通住宅成交80套。而取消限购前一天新房成交量为530套,取消后首日成交量不升反降。

  3日,市房地产交易中心一名工作人员介绍,“周末两天由于银行、税务、公证、财政等部门轮休,而交易中心收件等窗口也休息,如果这些环节购房者还没有走完程序,会影响证件的办理。”数据显示,2日岛城新房总共成交234套,其中,普通住宅成交226套,非普通住宅成交量只有可怜的8套;二手房方面,当天本市成交48套,其中普通住宅成交47套。3日,岛城新房总共成交295套,其中,普通住宅成交146套,非普通住宅成交149套;二手房方面,当天本市仅普通住宅成交27套。从以上数据可以看出,取消限购政策3天以来,新房日均成交量约为288套,与上月日均成交量263套相比无明显增幅;3天内二手房日均成交52套,比上月日均成交量73套更少。“根据二手房交易流程,理论上需要第一天挂牌、第二天网签合同、第三天买卖过户,实际上需要更长周期,因此从成交上看不出取消限购的影响。”科威不动产青岛区域总经理孙杰说。

  售楼处迎看房大军,购房者仍观望

  3日中午12点多,一家房产电商组织的看房团正在新业广场召集网友,工作人员刘女士有点儿着急。“我们是12点半准时发车,现在已经有40多名网友来了,我们去城阳的线路只安排了一辆车,真担心坐不下!”刘女士说,今年以来看房车经常空出半数座位,现在城阳限购取消了,很多市民打电话咨询之外,去新城区看房的人明显多了起来。“我们还得留出部分座位,提供给从城阳上车的网友,只好协调多出来的网友到市区线路了。”

  这辆看房车安排的城阳线还包括高新区一楼盘,该楼盘的售楼处前有一汪池水,很多看房者带着小孩与池鱼嬉戏。走进大厅,里面已被挤得水泄不通,平均一名置业顾问得向三名看房者讲解。大厅一角请来的蛋糕师也忙晕了头,做好的泡芙被一拨拨市民领走。

  热闹的看房场景并不意味着楼市回暖,很多人还是摆脱不了观望情绪。被问及是否打算出手买房,在市北区上班的外地籍看房者李川说,“由于预算比较少,而城阳的房子总价相对低一些,我也不是第一次来这条线看房了。现在限购虽然取消了,但贷款利率没有打折,如果这时候出手,恐怕以后每个月还贷压力太大,生活质量会直线下降。”

  限购期煤老板砸千万买大平层

  青岛这次取消限购采取了渐进的方式,思路非常明确。以胶州湾为参考,东部城区楼市存量相对少,只放开144平方米以上住房;北岸新城和西海岸新区楼市压力大,一次性放开所有限制。房价点评网青岛首席分析师邓国华表示,利用克而瑞大数据可以看出,限购解除对主城区的影响十分有限。

  主城区大户型住房到底有多少?数据显示,主城区144平方米以上户型的存量在5400套左右,其中144㎡~170㎡库存占比较大,主要为改善型洋房等产品,区域价值未被认可或者总价超出价格天花板,导致销售困难。其次为200㎡~250㎡房产,多为大平层产品,目前市场接受度较低。400㎡~450㎡房产总价较高,多为临海高端产品,去化周期最长。购买大户型的客户购买力受限较少,主要在意区位价值和项目品质,而不会在乎政策是否松绑。

  “限不限购能阻挡‘土豪’的脚步吗?就在取消限购前一周,我帮一个外地煤老板买了套市南区400多平方米的大平层,他豪掷一千多万,只是因为在别墅里待腻了,就打算享受空荡荡的居住效果。”岛城一家房企的副总经理黄先生说,他朋友把老家一个亲戚的户口迁到了青岛,才规避了限购政策。“如果晚一个星期再买,只是少了一个程序,没什么太大的影响。”

  西海岸目标销售30亿大盘将发力

  记者统计发现,从2014年至今的供求情况看,城阳区仍是排名前三名的区域,供求比为1.06,价格略涨,市场形势比较平稳。黄岛区的成交则是全市第七名,销售不畅的情况仍然存在,价格相应小幅下滑。高新区不但供过于求比较明显,价格也出现了8%的下降。整体看来,相对于以往的风光,辅城区今年的风头被五市压过,不能说没有限购政策的作用。而伴随2013年的价格上涨,对投资者的吸引力也不如以前,库存增长比较快。

  “截止到7月底,黄岛区库存190万平方米,城阳区库存152万平方米,名列各区域的第四五位,属于库存比较严重的区域。”邓国华说,城阳区属于供需两旺的区域,供求比较均衡,存销情况也算安全。

  8月2日,黄岛一家今年目标销售超30亿的大盘开放样板间,邀请明星坐镇,引来七千名左右市民“围观”。“8月份黄岛放开限购是我们早就知道的,现在很多客户总算没有后顾之忧了,相信我们中旬开盘以后会大卖。”置业顾问胡经理充满自信地说。

  “从目前来看,中央到地方都是以市场化手段调解为主,不再是行政的大棒。虽然辅城区在规划政策方面有一定的优势,但是供求关系和库存情况都不容乐观。”邓国华用“审慎乐观”来表达辅城区放开限购后的楼市走向。

  三问青岛放松限购

  1、为何不放开90㎡~144㎡区间?

  “90平方米到144平方米这个区间的房子是首改客户的目标,这部分客户偏向浮山后、东李的中等面积住宅,在某种以上来说也是刚需,没有释放这部分需求,不能不说是这次放开限购的遗憾。”锐理数据青岛公司总经理马光明说,首改客户有的想换大房,有的为方便孩子上学,都不以投资作为主要目的,不会抢刚需一族的房子,理应受到政策的保护。

  马光明分析指出,主城区放开144平方米以上的住房限购政策,可以让市区部分投资者把钱花在青岛。

  主城区之所以仅仅放开144平方米以上住房,城市经济专家、市委党校刘文俭教授说,根据国家六部委的文件规定,享受国家优惠政策的普通住宅面积为120平方米,各省,自治区,直辖市还可上浮20%,于是多数城市才用144平方米作为分界线。

  2、已有两套房谁还去黄岛城阳?

  “限购时代”岛城执行的政策可以用“限二禁三”来概括。在房地产市场不景气的情况下,“香饽饽”已经不再像以前那么吃香了,反而一系列相关政策让楼市风声鹤唳,谁来购买三套房成为影响楼市成交的重点问题。“投资房产在某种意义上成了一种‘赌博’行为。如果你已经有了两套房,你还买得起主城区豪宅吗?就算你看好新城区的发展潜力,也买得起那边的房子,但你会去黄岛或城阳买一套吗?”刘文俭说,就算黄岛、城阳的限购政策“后会无期”,但不动产统一登记、住房信息联网等政策成为悬在房产投资者头上的“达摩克利斯之剑”。“可能短期在成交量上会有一定的表现,但是长期效果还要看信贷政策走向,更重要的是区域项目价格能否有足够的吸引力。”邓国华说。

  3、部分青漂为何仍被“误伤”?

  无论是当年出台限购政策,还是如今放松限购,有一类刚需购房者一直被误伤。“我是今年四月份才被公司调回青岛总部的,正月结的婚,必须买一套婚房,单位在市南区,我不可能到城阳买一套房子。买市北、李沧的房子,又买不起豪宅,因为没有户口,只能找代理钻空子,多花冤枉钱。”近期在买房的刘康明吐槽道,“为什么受伤的总是我?”

  “对待这类购房者,政策也陷入了‘两难’。”马光明解释说,像现在这样有条件地放开主城区限购政策,来青工作不满一年、确实打算在青岛长期发展的“青漂”没有购房资格,无疑是沉重的打击;而如果放开外地籍购房限制,喜欢青岛、看好青岛的投资客会抬高刚需盘的房价,青漂仍然是受害者。

    (来源:半岛都市报 文/图 记者 刘乐芳 实习生 项皓)

 

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