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2015楼市的“期待”(图文)
时间:2015-02-13 10:05:24    来源:    浏览次数:    房产首页    我来说两句()

  已经进入2015年了,各地的楼市在一直在调整当中,一直没有太大的动静!


据了解,一项在全国被执行了10年的楼市政策,正在从部分地区开始逐步退出历史舞台,这就是楼市的“9070”政策。此政策是指,2005年为调控疯狂上涨的楼市,国家9部委联合发布的“国六条”,其中明确规定“套型建筑面积90平方米以下房型比例不低于70%”的政策,此后长期执行。

四川(楼盘)住建厅有关负责人公开表示,过去“90平方米以下房屋,须占全市或某项目建筑面积70%以上”的规定,将被中止。“调整"9070"政策有利于优化产品供应结构,满足市场需求。”

事实上,取消“9070”政策呼声由来已久。有业内人士认为,“9070”政策人为造成大量90平米以下房源的供应,导致市场该面积段产品供应和存量过大。同时,也造成了部分土地价值的浪费,让本来更适合做更高端产品的土地资源被迫做成刚需产品。此次“9070”政策取消,将推动开发商根据市场需求来做产品,促使成都乃至四川的产品供应结构更加合理,并有效减少90平米以下产品的积压。

在目前“去库存”的重压大背景下,自去年以来,中国楼市的政策环境已经在逐步发生变化。我国楼市进入调整期,地方政府纷纷松绑楼市政策,调控也逐渐淡出了政府的决议内容。中国楼市迎来“新常态”。

地方频频救市“去行政化”是方向

最新统计数据显示,已公布或预告2014年年报的73家上市房企中,业绩下滑的超过一半。业内专家认为,由于经营环境发生变化,房企利润下滑已经成为趋势。

受宏观经济过度依赖房地产局面的影响,地方财政也因此受到牵连,财政收入下降明显。因而,2015年一开始,各地政府就纷纷开展救市动作。

根据四川住建部门部署,目前四川正在全省范围内开展楼市去行政化,计划将去年只有10个左右的市、州出台的楼市“微刺激”政策推广到全省绝大多数市州。

1月21日,资阳市公布了楼市“20条”措施。其中包括稳定住房消费,涉及税收金融、棚改货币安置、住房公积金、首套房认定标准等多方面。即日起执行,有效期一年;眉山(楼盘)市对在城区购买商品房给予每平方米60元的补贴;广元(楼盘)市对房展会期间的购房者,给予契税税率1至1.5个百分点的补助;遂宁(楼盘)市放宽开发企业城市建设配套费等规费缴纳时限。

无独有偶,近期厦门(楼盘)全面取消限购、福州(楼盘)回购商品房转为安置房。海南(楼盘)省正按照“一升一降一优”的要求,增加经营性房地产开发,降低纯商品住房比例,优化房地产空间布局,并抓紧研究出台产权式酒店管理暂行办法,推动海南房地产业保持平稳健康发展。

浙江绍兴(楼盘)提出于2月15日起,除了对购房人有一定补贴和优惠外,对房企也有大力度税费减免。绍兴市表示,自2015年2月15日生效之日至2015年12月31日,市民买房所缴契税地方留成部分将给予补贴。此外,对于开发商,放宽土地出让金支付期限,地下空间用于建停车场不再收取土地出让金。

绍兴市相关负责人表示,在各执收部门或行业主管部门将按照“可取消的予以取消,可归并的进行归并,可优惠的给予优惠”的原则,研究提出相关处置意见。

截至目前,除了仅北京(楼盘)、上海(楼盘)、广州(楼盘)、深圳(楼盘)以及三亚(楼盘)5个城市仍存限购政策外,其余几乎全面解除。

去年年底召开的全国住房和城乡建设系统工作会,8年来首次在新一年工作重点中未提“房地产调控”、“限购”这两个关键词。截至2015年2月9日,内地31个省、自治区、直辖市均已发布2015年政府工作报告,其中提及房地产的有20个。20份工作报告中,“调控”、“房价”、“限购”、“限价”等词汇“全体消失”,取而代之的是“分类指导”“稳定住房消费”“市场调节”。

中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞在接受媒体采访时曾表示,这说明地方政府对楼市的调控逐渐走向理性,意识到房地产应该更多地通过市场来调控,也就是“去行政化”的过程,“这是一种进步,是一个好现象”。

2014年12月9日至11日举行的中央经济工作会议提出,“坚持稳中求进工作总基调”,“保持稳增长和调结构之间平衡”。中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,这意味着以往通过房地产刺激经济的传统做法将出现变化。房地产行业发展到当前阶段,已经累积了一定的风险,尤其是三四线部分城市,鬼城、空城频现,对实体经济无益处,如今需要调整经济结构,促进新兴产业经济的发展,促进房地产行业从高处平稳降落。

韩长吉表示,2015年对于楼市的管理,会坚持“分类调控”的方针,对于北上广深这样的一线城市,楼市限购还将执行,而其他地区则拥有更多的主动权,逐渐破除原有的楼市政策,转而鼓励住房的销售。中央掌管大局,地方拥有主动权。

那么各地纷纷“去行政化”是否会带来“一放即涨”的连锁反应呢?韩长吉认为,不会发生“一放即涨”的情况。之前政策频频出台是为了抑制疯狂购买行为,如今楼市库存较大,宏观经济承压,投资、投机住房者减少,真实住房需求也受到抑制,政策放开也难以在短期内改观楼市行情。

“去库存”仍然是市场主旋律

2014年,中国楼市步入深度调整期,前三季度,楼市低迷,房价持续下跌。由于这一走势,各地施行刺激楼市的政策,央行降息,原本萎靡的楼市开始兴奋起来。11月份70个大中城市新建商品住宅成交量较10月份有所放大,楼市在年底呈现出翘尾行情,成交量大幅走高。

向好的楼市发展会提振人们对楼市的预期,但是有业内人士指出,虽然宽松货币政策有望为今年的楼市带来利好,但不容忽略的是,房地产调整本身有一个周期,不会那么快触底反弹,楼市也将会和宏观经济一同延续下行趋势。

万科北京区域首席执行官毛大庆曾向媒体表示,人口红利拐点、城镇化降速以及社会总库存难解决,是中国房地产无法避免的三大问题。因此,在资金压力下,2015年房企将在淡出大开发模式的同时,降价回笼资金以消库存现象将更加突出。

同策咨询通过监测2014年12月份36个大中城市存销比指标,发现一线城市及部分二线城市库存去化周期回落至合理区间,但是,库存压力仍然较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数城市。

据国家统计局显示,2014年末全国商品房待售面积6.2亿平方米,同比增长26%,创历史新高。专家认为,目前行业供过于求的基本面并未改变,“去库存”仍将是2015年的主旋律。

无论是四川取消“9070”政策,还是海南调整房地产各类物业的比例都可以看出,继在去年6月去限购、去年9月去限贷之后,今年的第三轮刺激政策逐步转向于调结构去库存。

住建部部长陈政高在去年底全国住房城乡建设工作会议上表示,2014年及时调整了限购、差别化信贷等方面的政策,2015年要准确把握房地产市场运行中出现的新情况、新问题,注意地区间的差异,跟踪市场走势,积极应对,主动作为,促进房地产市场平稳健康发展。专家认为,这就是意味着2015年去库存依然是楼市主线。

2015年楼市步入新常态

中国经济由高速增长转为中速增长将成为“新常态”,韩长吉认为,2015年楼市以去库存为主题,需求动力不足的问题将会显现出来,这与宏观经济走势也有很大的关系,市场有通缩的风险,经济增长乏力,房地产也面临较大的压力。

展望2015年,有业内人士认为,房地产市场将进入低速运行的“新常态”。首先,房地产投资增速会下滑,开发企业加速去库存;其次,成交温和上涨,房地产收益难以出现大幅上扬。

中指院最新数据显示,2015年1月全国100个城市(新建)住宅平均价格10564元/平方米,环比微张0.21%,这也意味着,百城住宅平均价格结束了环比8连跌局面。

对此,全国工商联住宅产业商会会长聂梅生认为,房地产市场将再度迎来政策市。但她指出,此轮政策将与过去不同,将是在新常态下的变革。因此,不会带来巨幅波动。

韩长吉表示,为了保障房地产行业的平稳前行,国家或将通过降息降准来提高资金流动性,为行业提供资金支持;公积金、户籍制度放宽以及城镇化建设均对楼市有利好,也是政策救市的体现。

另外,还有一点值得注意。尽管现在大势低迷,但部分龙头房企,则表现出了较高的成长。

华夏幸福(600340,股吧)日前公告,公司2014年实现销售额512.5亿元,销售面积581.5万平方米,同比分别增长37.0%和66.3%,超额完成500亿元目标。

万科发布公告称,2014年全年,万科累计实现销售面积1806.4万平方米,销售金额人民币2151.3亿元,分别比2013年同期增长21.1%和25.9%。

全国总体销售量出现了下降,但龙头房企则普遍销售增长,这意味着中小房企的生存空间继续受到压缩。

目前,中国房地产行业在金融机构非标业务整体收紧,大型地产商的融资渠道较多,国际评级机构惠誉企业评级董事王颖表示,非标渠道融资占比不超过1/3,影响相对较小,而中小型地产商则没有这么好的融资条件,这样的收紧趋势,使得小型开发商很容易出现债务违约情况,导致银行向大型开发商倾斜,加速市场分化。

有专家认为,中小型房企普遍贷款受限,融资成本较高,大大加大了倒闭的可能,2015年中小房企倒闭、破产以及并购也可能将会成为一种新常态。

 

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