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衡水楼市基本演绎法 供求、资金、政策(图文)
时间:2015-02-13 09:57:42    来源:    浏览次数:    房产首页    我来说两句()

  影响楼市的三股力量分别是供求、资金、政策。


衡水市作为新任的四线城市,秉承着四线城市特有的风格,经济水平一般,政治地位属于河北地级市,教育水平全国名列前茅(衡中功不可没),城市综合竞争力一般,旅游资源有衡水湖(华北平原第二大淡水湖),目前正在开发中,同时,申办国际马拉松赛事成功,高铁2017年即将通车,河东改造正在规划中,榕花街高架桥规划中,受京津冀一体化影响,部分北京产业外迁至衡水。日前,《中国经济生活大调查2014—2015》“十大幸福城市”名单对外发布,衡水市位列其间。

据悉,2014年5月,省统计局发布了2013年全省城镇单位就业人员平均工资统计情况:2013年河北城镇非私营单位就业人员月平均工资为3458元,其中廊坊4093元、唐山3927元、秦皇岛3867元、石家庄3582元、沧州3504元、承德3430元、邢台3196元、保定3188元、邯郸3117元、张家口3076元、衡水3000元。2013年河北城镇私营单位就业人员月平均工资为2345元。以小编的切身体会而言,这个数据的可信度还是蛮高的。根据衡水搜狐焦点数据显示,衡水市区2015年1月份平均房价为4546元/平,其中河西区(市中心)均价为5051元/平,其次为开发区4449元/平。按照世界银行标准,合理的房价与家庭年收入比5:1,但是考虑到中国正在处于社会转型、经济转轨时期的特点,城市化进程的加快,所以中国大陆的房价的合理区间,我们姑且定位于8:1。按照这个说法,在衡水80平米的刚需房每套房子的均价在35万左右,那么家庭年收入应在4.5万左右,如果是夫妻二人还款,那么这个应该是可以接受的。如果这样就说衡水很幸福,那么小编只能说“呵呵”,当然仁者见仁,智者见智。

目前衡水市区在售楼盘大约在90个左右,这对于不是很大的衡水市区来说确实不是个小数目,仅从感知上来说,供大于求就是目前的衡水楼市现状,更何况根据衡水搜狐焦点数据显示,2014年衡水市区销售状况不是很理想,除了个别品质、口碑极佳的楼盘,其它项目只能用惨淡经营来形容。

央行于2014年11月22日采取非对称方式下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中,金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。这一政策在2015年1月1日起正式实施。从房地产角度而言,这一政策的最大受益者是一线城市购房者,因为已经绝迹的利率优惠又回来了,虽然不及之前大,但是相对于作为四线城市的衡水而言,已经大大的好了,当然衡水总房价低是一个不容忽视的事实,但别忘了,一线城市的工资水平还高呢。虽然没有利率优惠,但是降低后的利率也相当于打了个9折,这样做对于一些衡水观望着还是有着不小的刺激作用,释放了部分购房者进入市场,但也只是一小部分。

其实衡水的刚需族是一直存在的,只不过在2013年被过度消费了,所以2014年看起来会比较糟糕一些,然而那些好的楼盘依然销量不减,说明购房者开始转变购房习惯,专门挑选口碑、品质好的楼盘下手。

2015年2月4日晚间,央行公布2月5日起全面下调存准率0.5个百分点,同时,对符合条件的城商行、非县域农商行定向降准0.5个百分点,农发行额外降准4个百分点,业界呼吁已久的“放水”如愿以偿,“全面降准+定向降准”令市场颇感“幸福来得有点突然”。“本次降准有望释放6000亿~7000亿元流动性,但因银行风险偏好下降,我们并不清楚本次降准对实体经济的提振力度。”浦发银行金融市场部高级分析师曹阳分析。其实这句话的意思很明确,银行把钱到底会不会带给房地产领域这是个值得商榷的问题。那也就是说,对于房地产领域的恢复作用不能预测。根据2014年的银行表现来看,能否贷款给房地产领域确实存在较大变数。但根据市场总体理论来看,整体市场向好,市场内的各个领域也将受到影响。

2014年,9.30政策的落地、发酵确实为衡水楼市打了一剂猛药,随着11月份出现了短暂的销量回升,但是12月、2015年1月销量回落,继续保持之前状况。

衡水楼市供大于求、资金状况不是很理想、政策层面没有大的变化,需求不够旺盛,2015年衡水楼市无论价格还是销量都不会出现太大起伏,唯一的变数或许来自城镇化的进程,但这也是从长期来看。

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